Bewertung denkmalgeschützter Immobilien
Häufig kommt es in der Praxis des Sachverständigenbüros für Immobilienfragen zur Bewertung von Immobilien, die unter Denkmalschutz gestellt wurden. Denkmalgeschützte Gebäude sind nicht nur hübsch und meist sehr repräsentativ, sie bieten auch steuerliche Vorteile. Daher denken viele Immobilienkäufer über den Kauf eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes nach. Doch muss der Immobiliensachverständige vor vorschnellen Entscheidungen warnen.
Für reine Kapitalanleger bringen denkmalgeschützte Gebäude eine relativ gelungene Steuerersparnis ein. Schließlich können Modernisierungskosten acht Jahre lang mit 9 % und weitere vier Jahre lang mit 7% steuerlich geltend gemacht werden. Auch die Anschaffungskosten lassen sich bis zu 50 Jahre lang von der Steuer absetzen. Für Kapitalanleger sind insbesondere Objekte, die in der Anschaffung relativ günstig und in der Modernisierung relativ teuer sind interessant, da die Abschreibung der Modernisierung recht üppig ausfällt. Um alle steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen, muss allerdings sichergestellt sein, dass das denkmalgeschützte Objekt den Anforderungen entspricht. Der Immobiliengutachter erstellt hierzu die entsprechenden Expertisen.
Häufig soll ein denkmalgeschütztes Gebäude allerdings auch der Selbstnutzung dienen. Der Käufer möchte das Denkmalschutzobjekt selbst beziehen, kann aber trotzdem die denkmaltypischen Modernisierungskosten Steuer sparend geltend machen. Dies funktioniert über die so genannten Sonderausgaben. Im Gegensatz zu Kapitalanlegern oder Vermietern dürfen Selbstnutzer diese Ausgaben jedoch nicht in voller Höhe geltend machen. Lediglich zu 90 % können die Modernisierungskosten mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Zehn Jahre lang dürfen Selbstnutzer jeweils 9 % der Kosten absetzen. An den Anschaffungskosten des Gebäudes jedoch beteiligt sich das Finanzamt in keiner Weise. Da ist es besonders wichtig, dass die Gebäudesubstanz vorab genauestens durch den Immobiliensachverständigen unter die Lupe genommen wird.
Ein weiterer Vorteil bei denkmalgeschützten Gebäuden liegt darin, dass der Steuerpflichtige einen durch Zuschüsse öffentlicher Kassen nicht abgedeckten Erhaltungsaufwand für das Baudenkmal zwei bis fünf Jahre lang geltend machen kann. Die Aufwendungen müssen allerdings nach Umfang und Art zur Erhaltung des Gebäudes oder dessen sinnvollen Nutzung erforderlich sein. Zudem müssen alle Maßnahmen mit der zuständigen Behörde abgestimmt worden sein.
Eine Denkmalschutzimmobilie einfach zu kaufen und gleich loszulegen ist in keinem Fall empfehlenswert. Der Immobiliengutachter rät dazu, zunächst zu warten, bis eine entsprechende Bescheinigung vorliegt. Erst dann sollte mit einer Sanierung, die gemäß der Bewertung des Immobiliensachverständigen notwendig wird, begonnen werden. Gelegentlich steht auch nicht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, sondern lediglich die Fassade. Dann können natürlich auch nur die Kosten steuerlich abgesetzt werden, die das äußere Erscheinungsbild des Denkmals betreffen.
Interessenten für eine Denkmalschutz-Immobilie sollten sich aber nicht von den Steuervorteilen blenden lassen. Die Sanierung, so kann der Immobiliensachverständige berichten, kann bei manchen Objekten bisweilen sehr viel teuerer als der Kaufpreis selbst werden. Wie der Immogutachter weiß, sind günstige Schnäppchen unter alten schützenswerten Objekten meist sehr rar gesät. Der Immobiliensachverständige wird in seiner Bewertung alle anfallenden Kosten individuell kalkulieren, damit es später nicht zu einem finanziell bösen Erwachen kommt.
