Bewertung durch die Lageklassenmethode
Insbesondere in der Schweiz stellt die Lageklassenmethode ein gebräuchliches Verfahren der Immobiliengutachter dar. Es wird zur Bewertung von Land, Grund und Boden eingesetzt. Die Lageklassenmethode ist auch als Naegeli-Verfahren bekannt, da dieser Herr in den 1950ern die Methode entwickelte. Im „Handbuch des Liegenschaftsschätzers“ wurde die Darstellung der Methode von Naegeli und Hungerbühler 1988 in Zürich letztmals veröffentlicht. Immobiliensachverständige nutzen die Lageklassenmethode vielfach als Grundlage für die Ermittlung von Bodenwertanteilen bei bebauten Grundstücken, die für steuerliche Zwecke benötigt werden.
In einigen Schweizer Kantonen werden von den Immobiliensachverständigen Bodenrichtwerte auf der Grundlage erzielter Preise für vergleichbare Grundstücke für die Bewertung herangezogen. In anderen Kantonen hingeben herrscht bei der Bewertung durch den Immobiliengutachter die Lagenklassenmethode vor. Immer dann, wenn Bodenrichtwerte fehlen, greifen die Immobiliensachverständigen ohnehin auf die Lageklassenmethode zurück.
Die Lageklassenmethode geht von der Annahme, welche durch Untersuchungen gestützt wird, aus, dass Liegenschaften und Grundstücke mit gleichen Lagemerkmalen ein annähernd gleiches Verhältnis vom Boden- zum Bauwert aufweisen. Vor allem die Lage, die Bauqualität und die Nutzung werden für die Ermittlung der Lageklassen berücksichtigt. Auf den Bodenwert kann der Immobiliengutachter durch die Zuweisung des zu beurteilenden Grundstücks zu einer Lageklasse sowie durch die Ermittlung des Bauwertes schließen. Gemäß der Vollziehungsverordnung des Schweizer Steuergesetzes von Luzern aus dem Jahre 1994 wird beispielsweise bestimmt, dass der „Bodenwert in angemessenem Verhältnis zur Nutzung und zur Lageklasse (Gesamtanlagewert des Grundstückes) stehen soll“.
Daher ermittelt der Immobiliensachverständige zunächst den maßgebenden Landbedarf bzw. die für den Baukörper gemäß den Bauvorschriften notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern. Dieser Bedarf wird in Raumeinheiten ausgedrückt. Für die Ermittlung der Raumeinheiten steht dem Immobiliengutachter ebenfalls ein bestimmtes Verfahren zur Verfügung. Für die ermittelte Anzahl an Raumeinheiten ist ein bestimmter Landbedarf vorgegeben.
Der Immobiliengutachter weist den wertbildenden Merkmalen des Grundstücks wie Verkehrsrelation zur Großstadt, Nutzungsintensität und Wohnsituation bestimmte Werte zu. Diese Merkmalszahlen werden vom Immobiliensachverständigen addiert, so dass er die provisorische Lageklassenzahl herausfindet. Bei der Quantifizierung eines Merkmals wird die Summe noch nicht berücksichtigt, sondern falls erforderlich mit Hilfe von Reduktions- und Steigerungsfaktoren korrigiert. Diese Korrektur ist durch einen Abweichungsrahmen begrenzt. So können besonders attraktive Wohnlagen mit Einfamilienhäusern oder eine hohe Passantenfrequenz bei Geschäftsgrundstücken als Steigerungsfaktoren vom Immobiliengutachter berücksichtigt werden. Immissionsbelastungen oder schlechte Grundstücksformen werden hingegen als Reduktionsfaktoren gewertet
Jede Lageklasse entspricht einem gewissen Prozentsatz, der sich auf den Neuwert des Gebäudes bezieht. Der Bodenwert des so genannten „maßgeblichen Landbedarfs“ wird vom Immobiliensachverständigen mittels Multiplikation von Prozentsatz und Neuwert ermittelt
In der Regel stimmt der maßgebliche Landbedarf nicht mit der tatsächlichen Bodenfläche überein. Daher müssen auch die Werte für die Differenzflächen ermittelt werden. Dabei unterscheidet der Immobiliengutachter wiederum zwischen solchen Mehrflächen, die sich im Umgriff des Gebäudes befinden und wegen Größe und Form keine weitere Bebauung zulassen, und abgetrennt liegenden Mehrflächen, die als Bauplätze einer baulichen Nutzung zugeführt werden können. Hinzu kommen nicht zu bewertende Mehrflächen wie Gewässer, unkultiviertes Land oder Verkehrsflächen, die auch anderen Grundstücken dienen. Für die Bewertung dieser Mehrflächen zu Steuerzwecken stehen dem Immobiliensachverständigen wieder eigene Regelwerke zur Verfügung.
