Bewertung / Wertermittlung von Gewerbe- immobilien in Frankfurt am Main

Als EU – zertifizierter* Sachverständiger, nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 und öffentlich bestellter und vereidigter** Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, greifen unsere Sachverständigenbüros auf jahrelange Erfahrung zurück…

* Andreas Ruof ,** Bernd A. Binder

Unsere Sachverständigenbüros haben sich spezialisiert auf die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, ganz besonders auf die Bewertung von Gewerbeimmobilien. Wie beschäftigen uns seit Jahren mit Wohn- und Gewerbeimmobilien und deren Marktwerten, schwerpunktmäßig in den Regionen Südwest-Deutschlands bzw. HessenRheinland-Pfalz und Saarland.

Mit den Leistungen Immobilienbewertung, Mietwertermittlung sowie Beratung umfassen unsere Einsatzgebiete mehrere Landkreise und kreisfreie Städte in Hessen z.B.: Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Darmstadt (Stadt), Frankfurt am Main (Stadt), Fulda, Gießen, Groß-Gerau, Hersfeld-Rotenburg, Hochtaunuskreis, Kassel (Landkreis), Kassel (Stadt), Lahn-Dill-Kreis, Limburg-Weilburg, Main-Kinzig-Kreis, Main-Taunus-Kreis, Marburg-Biedenkopf, Odenwaldkreis, Offenbach (Landkreis), Offenbach am Main (Stadt), Rheingau-Taunus-Kreis, Schwalm-Eder-Kreis, Vogelsbergkreis, Waldeck-Frankenberg, Werra-Meißner-Kreis, Wetteraukreis, Wiesbaden (Stadt).

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Arten von Gewerbeimmobilien:

Es existieren fünf verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien. Hierzu zählen zum Einen die Produktionsimmobilien, die sich dadurch auszeichnen, dass sie eine besonders hohe Flexibilität im Bereich Expansion und Drittverwertung mit sich bringen müssen. Beispiele für Produktionsimmobilien sind Lagerhallen, Verteilerzentren, Kühlhallen und Vorratshallen. Einkaufszentren, Supermärkte und Ladenlokale zählen zu den Handelsimmobilien. Die Rendite, die hierbei erzielt wird, hängt immer vom Umsatz der Händler ab. Auch Logistikimmobilien und Büroimmobilien sind Gewerbeimmobilien. Der Bereich der Freizeitimmobilien ist vergleichsweise risikobehaftet, da Trends in der Branche meist kurzlebig sind und der Erfolg maßgeblich vom Betreiber abhängt. Spezialimmobilien bilden einen besonderen Bereich, denn sie weisen unterschiedlichste Nutzungsmöglichkeiten auf. Hierzu zählen beispielsweise Bahnhöfe, Autohöfe oder Großraumdiskotheken.
Manchmal findet man den Begriff Unternehmensimmobilien, auch gemischt-genutzte Gewerbeimmobilien genannt. Unternehmensimmobilien bieten Raum für das Wirtschaften von Betrieben. Im engeren Sinne handelt es sich dabei um Immobilien, welche die bauliche Hülle für Prozesse der Logistik, der Leichtindustrie, der Schwerindustrie aber auch der Forschung und Anwendungstechnik zur Verfügung stellen. Im weiteren Sinne umfasst es alle betrieblich genutzten Immobilien, kurz Betriebsimmobilien.

Transformationsimmobilien:
Diese Liegenschaften sind häufig ehemalige Fertigungsstandorte mit einer betriebsbedingt organisch gewachsenen Gebäudestruktur. Sie weisen teilweise Campus-Charakter auf, liegen vergleichsweise zentral in urbanen Gebieten und unterliegen einem übergeordneten Management. Während des Transformationsprozesses erleichtert der vorhandene Mietertrag Umbau-, Ergänzungs- und Sanierungsmaßnahmen mit dem Ziel, ein Ein-Parteien-Objekt mit einheitlicher Nutzung in ein Mehr-Parteien-Objekt mit Nutzungsmischung umzuwandeln.

Logistikimmobilien:
Vor dem Hintergrund des Lieferkettenmanagements fungieren moderne Logistikimmobilien heute nicht mehr nur als Lagerungs- und Umschlagorte oder für die Kommissionierung von Waren und Gütern. Durch die vorhandene Infrastruktur und Technik (zum Beispiel angegliederte Büro- und Sozialräume, Lagerhallen, Fördertechnik, IT, Serviceflächen, Werkstatt etc.) können sie schnell an neue Anforderungen angepasst werden.

Gewerbeparks:
Gewerbeparks sind schon in der Konzeption auf eine Mischnutzung angelegt. Eine Kombination aus Büros, Service-, Lager- und Freiflächen wird in einem mit Management ausgestatteten Gebäudeensemble zur Miete angeboten. Moderne Liegenschaften sind durch zentrale Lagen und kleinere Dimensionen gekennzeichnet, während ältere Gewerbeparks eher verkehrsgünstig außerhalb der Kernstädte liegen. Grundsätzlich lassen sich bei Gewerbeparks verschiedene Generationen identifizieren: Die ersten Generationen waren durch einen sehr geringen Anteil an Büroflächen geprägt. Im Laufe der Zeit wurden die Büroflächen immer dominanter und erreichten teilweise bis zu 80 Prozent an der Gesamtfläche. Dieser Trend hat inzwischen wieder deutlich zugunsten anderer Flächen abgenommen.

Produktionsimmobilien:
Unter Produktionsimmobilien sind Gebäude für das verarbeitende Gewerbe zu verstehen. Heutige Produktionsimmobilien sind eher in modernen Standortclustern mit guter städtischer Anbindung zu finden. Sie vereinen meist mehrere Flächentypen: z.B. Fertigungs-, Logistik- und Lagerflächen sowie kleinere Büroanteile.

 

Bewertungsverfahren:

Im Rahmen der Immobilienbewertung ergeben sich Unterschiede zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. Während selbstgenutzte Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser) in der Regel nach dem Sachwertverfahren bewertet werden, erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien und Mietwohnimmobilien in der Regel nach dem Ertragswertverfahren.

 

Gesetzliche Regelungen in Deutschland :

Besteuerung: Die Besteuerung im Rahmen der Grundsteuer unterscheidet in Deutschland nach der Nutzung und legt unterschiedliche Grundsteuermesszahlen für Wohn- und Gewerbeimmobilien fest. Im Zusammenhang mit der Reform der Unternehmenssteuern wird über die Einführung einer „Grundsteuer C“ (für Gewerbeimmobilien) als teilweisen Ersatz der Gewerbesteuer diskutiert.
Mietrecht: Gewerbliche Mietverträge erlauben in Deutschland (anders als bei Wohnimmobilien) eine weitgehende Vertragsfreiheit. Somit gibt es keinen gesetzlichen Mieterschutz.

 

Markt für Gewerbeimmobilien:

Gewerbeimmobilien konkurrieren sowohl auf Mieter- als auch auf Investorenseite auf regionalen, nationalen und internationalen Märkten. Unter anderem durch die geringere vertragliche Bindung und die stärkere Konjunktursensitivität von Mietern sind Märkte für Gewerbeimmobilien von einer größeren Dynamik gekennzeichnet als Märkte für Wohnimmobilien. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist Teil der Immobilienwirtschaft und beschäftigt sich mit der Entwicklung, Bewirtschaftung und Vermarktung von gewerblichen Immobilien. Der Gewerbeimmobilienmarkt ist ein sehr mehrteiliger Markt. Ein Faktum, das ihn jedoch auch zu einem sehr interessanten Feld macht. Die Besonderheiten und Unterschiede gegenüber dem Wohnimmobilienmarkt folgen zum Einen aus dem höheren Investitionsvolumen welches dazu führt, dass die Renditeerwartungen entsprechend gesichert werden müssen, zum Anderen ist der Markt der Nachfrager bei Gewerbeflächen wesentlich kleiner. Der wohl gravierendste Unterschied betrifft die steuerrechtliche Behandlung der Gewerbeflächen, hier legt das deutsche Recht unterschiedliche Grundsteuermesszahlen für Gewerbe- und Wohnimmobilien fest. Die Grundsteuer für Gewerbeimmobilien ist höher veranschlagt als die der Wohnimmobilien. Zudem besteht bei Gewerbeimmobilien kein gesetzlich verankerter Mieterschutz, da zumeist weitgehend Vertragsfreiheit vorherrscht. Ein weiteres Element ist das Bewertungsverfahren von Gewerbeimmobilien, bei Wohnimmobilien zur Eigennutzung kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, bei Gewerbeobjekten wird das Ertragswertverfahren zur Rate gezogen, um den Wert einer Immobilie zu schätzen. Beim Ertragswertverfahren werden die Erträge, die erwirtschaftet werden, prognostiziert um eine Wertermittlung des Objekts durchzuführen. Beim Sachwertverfahren hingegen sind die erzielbaren Einnahmen nicht greifbar, sodass die Kosten der Errichtung des Objektes als Grundlage der Bewertung benutzt werden können.

Quelle: Wikipedia.com

 

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Wörter im Zusammenhang mit Immobilienbewertung:

Immobilienbewertung, Immobilienwert im Saarland ( Saar ) Immobilienbewerter , Immobiliensachverständiger, Immobilien Wertgutachter in Saarbrücken, gerichtsfeste Bewertung aller Immobilien, Verkehrswertgutachten, Verkehrswertermittlung, Marktwertermittlung von: Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien, einschließlich Bewertung von Bürogebäuden, Wohn- und Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäuden, Lagergebäuden / Lagerhallen, Logistikgebäuden / Logistikhallen, Produktionsgebäuden / Produktionsanlagen und Industrieanlagen, Hotels, Gaststätten, Verbrauchermärkte / Supermärkte, Mieten und Pachten für alle Anlässe. IHK-Sachverständiger, vereidigter / öffentlich bestellter / zertifizierter Sachverständiger / Gutachter für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Immobilien.