Immobilienbewertung für die Erbschaftssteuer
Wer eine Immobilie besitzt, macht sich natürlich Gedanken, was aus dieser werden soll, wenn der Besitzer stirbt. Die Immobilie an die geeignete Person zu vererben, ist dabei nicht das einzige Problem. Denn schließlich gibt es gesetzliche Hürden, die genommen werden müssen wie die Erbschaftssteuer. Für die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer ist natürlich zunächst einmal der genaue Immobilienwert ausschlaggebend. Das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen hat mit solchen Bewertungen häufig zu tun.
Früher war die Bewertung von Vermögensgegenständen eher ungerecht aufgeteilt und verstieß gegen das Gleichheitsgebot. Daher sah das Bundesverfassungsgericht Anlass für die Erbschaftssteuerreform 2009. Mit dieser Reform des Erbschaftssteuergesetzes sollen Bewertungen für alle Erbschafts- bzw. Schenkungsgegenstände so ausfallen, dass sich im Ergebnis der „gemeine Wert“ bzw. der Verkehrswert ergibt. Diesem muss der Immobiliensachverständige also sein Gutachten zumindest annähern.
Besonders bei Immobilien kann die Bewertung durch den Immobiliengutachter durch die sich ständig verändernden Marktpreise schwierig sein. Zudem fallen die Marktpreise von Ort zu Ort unterschiedlich aus. Entsprechend wurde ein Berechnungsverfahren entwickelt, dass für jede Art von Immobilien unterschiedlich und somit einsetzbar ist. Dabei muss der Immobiliensachverständige zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterscheiden.
Als unbebaute Grundstücke sieht der Immobiliengutachter solche Grundstücke an, auf denen keine nutzbaren Gebäude zu finden sind. Als benutzbar gilt ein Gebäude für den Immobiliensachverständigen sobald es bezugsfertig ist. Befindet sich auf einem Grundstück ein Gebäude, welches aufgrund von Baumängeln unbewohnbar geworden ist, so ist dies meist eine vorübergehende Angelegenheit. Entsprechend muss der Immobiliensachverständige ein solches Grundstück als bebautes Grundstück einstufen.
Als unbebautes Grundstück wird vom Immobiliengutachter ein Grundstück eingestuft, wenn kein Gebäude vorhanden oder das darauf befindliche Gebäude so verfallen oder zerstört ist, dass es einer Nutzung dauerhaft nicht wieder zugeführt werden kann. Bei der Wertermittlung der unbebauten Grundstücke orientiert sich der Immobiliengutachter an der Grundstücksfläche sowie den von örtlichen Gutachterausschüssen gemäß § 179 Abs.1 BewG und § 196 BauGB zu veröffentlichenden, festgesetzten Bodenrichtwerten. Diese Bodenrichtwerte werden als Durchschnittswerte für ein Gebiet mit gleichen oder ähnlichen Nutzungs- und Lageverhältnissen erstellt und pro Quadratmeter errechnet. Liegt dem Immobiliensachverständigen kein Bodenrichtwert eines Gutachterausschusses vor, so verwendet er einen Bodenwert, der auf einer vergleichbaren Fläche basiert.
Für den Immobiliensachverständigen ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken die Gebäudeart für die Auswahl des Bewertungsverfahrens entscheidend. Für Teileigentum, Wohneigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser wird der Immobiliensachverständige in der Regel das Vergleichswertverfahren für maßgeblich erachten. Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für welche sich auf dem regionalen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins beziffern lässt, wird der Immobiliengutachter hingegen nach dem Ertragswertverfahren bewerten. Für Wohn- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser kann allerdings auch das Sachwertverfahren relevant sein. Liegen keine Vergleichswerte vor, so wird der Immobiliensachverständige auf dieses Verfahren zurückgreifen. Ebenso wie für sonstige bebaute Grundstücke, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, sofern keine ortsübliche Miete festgestellt werden kann.
Nach § 198 Bewertungsgesetz kann der Steuerpflichtige auch vorbringen, dass der Verkehrswert oder „gemeine Wert“ seines Grundstückes oder Hauses sich niedriger zeigt, als mit den erläuterten Verfahren ermittelte Verkehrswerte. Daher sollte als Erbschaftssteuergrundlage immer ein Gutachten vom Sachverständigenbüro für Immobilienfragen eingeholt werden.
